Le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) concerne les travaux futurs à réaliser dans la copropriété. Il permet d’organiser et de planifier sur plusieurs années. Le PPT ne concerne pas les locaux à usage unique de bureau. Seules les copropriétés à usage d’habitation ou mixtes sont concernées.
Les travaux ne concernent que l’entretien de la copropriété et vise à son amélioration d’un point de vue énergétique et thermique.
Les étapes sont simples :
La copropriété approuve par assemblée générale le projet de PPT. Un prestataire est désigné pour faire l’état des lieux du bâti et établir le PPT. Ses préconisations se porteront essentiellement sur la sécurité, l’entretien et la performance énergétique. A l’issue, les travaux seront hiérarchisés en fonction de l’urgence de l’intervention. Enfin, la copropriété votera les travaux.
L’Etat veut par le PPT, donner une vision globale et à long terme aux copropriétés, des travaux et du financement.
Le PPT inclut l’ensemble des éléments suivants :
- Diagnostic (DPE et/ou DTG),
- Travaux de :
- Sauvegarde de l’immeuble,
- Préservation de la santé et de la sécurité des occupants,
- Réduction des émissions de gaz à effet de serre,
- Réalisation d’économies d’énergie.
- Estimatif des coûts des travaux prévus,
- Proposition d’un échéancier.
Le coût du PPT varie en fonction :
- Du nombre de lots de la copropriété,
- Les diagnostics déjà réalisés,
- L’état générale de la copropriété,
OBLIGATION DU PTT
Pour les copropriétés :
- 200 lots et plus : 1er janvier 2023
- De 50 à 200 lots : 1er janvier 2024
- Jusqu’à 50 lots : 1er janvier 2025
Il est évident qu’au 1er janvier 2025, toutes les copropriétés devront valider le PPT.
Après le 1er janvier 2025, seul un DTG vierge sur 10 ans permettra une dispense de PTT.
Tout comme le fonds ALUR, obligatoire, le législateur a imposé le PTT aux copropriétaires, une résolution en assemblée générale proposant de ne pas procéder au PPT, unanimité ou non, ne sera pas valable.
La résolution devra donc porter sur les points suivants :
- Validation du PPT,
- Choix du prestataire,
- Vote du ou des travaux,
- Financement.
Le financement du PPT sera imputé en Charges Communes Générales, cependant, les travaux afférents seront répartis selon les clés respectives.
QUID DU FONDS ALUR
Le fonds ALUR, à compter de l’obligation du PPT, ne devra être utilisé que dans les cas suivants :
- Réalisation du PPT,
- Réalisation du DTG,
- Travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble décidés par le Syndic,
- Travaux non prévus au PPT mais nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, préservation de la santé et de la sécurité des occupants ou à la réalisation d’économie d’énergie.
Le fonds ALUR peut être utilisé pour des travaux selon une répartition différente, il s’agira pour le Syndic de traiter en interne les écritures comptables.
Le syndic ne peut prétendre à des honoraires complémentaires s’agissant d’une mission courante prévue au contrat de syndic. En revanche, sur les travaux induits par le PPT et votés par la Copropriété, les honoraires seront valables.
PLANNING DU PPT
- ANNEE N : Choix du prestataire
Le choix du prestataire devra être proposé à l’assemblée générale, majorité 24.
Il est important que le Conseil Syndical et le Syndic suivent le prestataire choisi, afin de pouvoir contrôler et compléter le projet de PPT que le prestataire réalisera. Ainsi, il peut y avoir des entreprises avec lesquelles la copropriété travaille habituellement, ces derniers, s’ils satisfont la copropriété, peuvent être consultées. Les devis seront donc soumis l’année suivante. Cela permet un gain de temps considérables et surtout de pouvoir présenter à l’ensemble des copropriétaires, un dossier complet.
- ANNEE N+1 : Validation du PPT et des travaux
Le prestataire choisit lors de la précédente assemblée générale, présente le PPT. La résolution devra donc porter sur l’approbation du PPT (majorité de l’article 25). L’assemblée générale reste souveraine, aussi, elle peut décider de ne voter qu’une partie du PPT, de hiérarchiser les travaux en fonction de l’urgence, en soi, ne pas suivre les préconisations du prestataire.
Les résolutions travaux seront classiques, à savoir :
- Validation des travaux, (selon la majorité prévue au règlement de copropriété)
- Choix du prestataire, (à défaut du choix de prestataire : Délégation de pouvoir au conseil syndical),
- Honoraires du Syndic,
- Souscription à une assurance dommages à l’ouvrage (selon le type de travaux),
- Financement des travaux,
- Utilisation du fonds ALUR à hauteur de …,
- ANNEES N+2 à N+9 : Réalisation des travaux
Un point d’information sur l’avancement des travaux et du PPT devra être fait à chaque assemblée générale.
- ANNEE N+10 : Nouveau PPT
A l’issue du PPT, valable 10 ans, un nouveau PPT devra être réalisé. Un DTG peut suffire et s’il en ressort vierge, la copropriété sera dispensée de PPT sur la décennie à venir.
Liens Externes & Sources