Glossaire

L’attribution ou la vente d’un lot commun en jouissance exclusive. Il existe des aliénations volontairement consenties par le syndicat de copropriété, ou contraintes en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

L’appropriation d’une partie commune sans avoir sollicité en amont l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les appels de fonds sont réglés par les copropriétaires au syndic. Il en existe de deux types :
• les appels de fonds pour régler les charges générales, en général payées en début de chaque trimestre.
• les appels de fonds pour régler les travaux et dépenses exceptionnelles.

Ensemble des techniques visant à l'évacuation et au traitement des eaux usées et des eaux de pluies.

Réunion qui se tient au moins une fois l’an, à laquelle sont conviés par le syndic tous les copropriétaires, afin qu’ils prennent part aux votes des résolutions à l’ordre du jour.

Acte établi par un huissier qui informe le destinataire qu'une procédure judiciaire est engagé contre lui, souvent pour résoudre un conflit lié à la gestion de la copropriété ou à l'application du règlement de copropriété.

Exemples : défaut de règlement de ses charges de copropriété, non-respect du règlement de copropriété, annulation d'une résolution d'assemblée générale.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance spécifique dans le domaine de la construction, qui a pour but de garantir la réparation rapide des dommages qui affectent la solidité d’un ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, sans attendre la détermination des responsabilités.

Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage est une couverture qui finance la réparation des malfaçons et vices relevant de la garantie décennale, c'est-à-dire les dommages compromettant la solidité de la construction ou la rendant inhabitable. Elle permet d’accélérer les réparations, car elle intervient sans qu'il soit nécessaire de prouver la responsabilité de l'entrepreneur ou des différents intervenants sur le chantier. Ensuite, l’assureur de dommages-ouvrage se retourne contre les responsables, mais ce processus est indépendant de l’indemnisation.

Souscription obligatoire : dans quels cas ?

La souscription d'une assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour :

• Toute personne faisant construire ou réaliser des travaux de construction (particulier ou professionnel), que ce soit pour une maison individuelle, un immeuble, etc.
• Les promoteurs immobiliers et les maîtres d'ouvrage professionnels.

Cela inclut les travaux de construction neufs ainsi que les travaux de rénovation importants (extension, surélévation, rénovation lourde).

Cas d'exemption :

Les particuliers qui construisent eux-mêmes leur maison (sans faire appel à des professionnels pour les travaux) ne sont pas soumis à cette obligation. Cependant, en cas de revente du bien avant la fin de la garantie décennale, l’absence de cette assurance peut compliquer la vente et diminuer la valeur du bien.

Durée de l'assurance dommages-ouvrage

• L'assurance dommages-ouvrage prend effet un an après la réception des travaux (c'est-à-dire la fin des travaux) et couvre les dommages pendant une durée de 9 ans, soit jusqu'à l'expiration de la garantie décennale.
• Avant le début de la garantie décennale, pendant la première année suivant la réception, c'est la garantie de parfait achèvement qui couvre les défauts apparents signalés.

Ce qu'elle assure :

L'assurance dommages-ouvrage couvre principalement :

1. Les dommages graves qui affectent la solidité de la construction : par exemple, des fissures importantes, des affaissements de plancher ou des problèmes liés aux fondations.
2. Les dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination : des infiltrations d’eau, des problèmes d’étanchéité, des défauts d’isolation thermique ou phonique graves.
3. Les dommages aux équipements indissociables de la structure : par exemple, un plancher chauffant intégré qui est défectueux.

Elle ne couvre pas :

• Les dommages liés à l’usure normale.
• Les sinistres survenant avant la réception des travaux.
• Les malfaçons apparentes lors de la réception si elles n’ont pas été signalées.

En somme, elle est une sécurité essentielle pour le maître d'ouvrage en cas de problèmes graves survenant après la fin des travaux, garantissant une indemnisation rapide et couvrant le coût des réparations nécessaires.

L’assurance multirisques habitation permet de couvrir les dommages aux biens ainsi que la responsabilité civile des assurés. Elle est obligatoire pour les locataires qui doivent présenter un justificatif à jour à l’agence ou au propriétaire et pour les copropriétaires. 

Les propriétaires de maisons individuelles et d’appartements en copropriété ont l’obligation d’assurer leur bien pour le louer. Ils assurent les « murs » contre les intempéries, les risques naturels, …mais également les éventuels dommages causés par le bien immobilier au locataire et/ou à ses biens mobiliers.

Cette avance ne doit pas dépasser 1/6^e du montant du budget prévisionnel (cela correspond à 2 mois de budget). La somme réclamée à chaque copropriétaire dépend des tantièmes : Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété qu'il détient.

Si le versement d'avance n'est pas prévu par le règlement, l'assemblée générale peut décider de le prévoir par un vote des copropriétaires à la double majorité de l'article 26 pour pallier un manque temporaire de trésorerie.

Si la copropriété a décidé de voter un plan pluriannuel de travaux, le syndic peut demander aux copropriétaires les avances prévues par l'échéancier de ce plan.

Il s’agit d’un document permettant de rappeler au locataire qu’il doit payer son loyer et ses charges ainsi que la date d’exigibilité. Il n’est pas obligatoire et ne doit pas être confondu avec la quittance de loyer

Le bail ou contrat de location est le document officiel par lequel le propriétaire (bailleur) donne le droit à un locataire d’utiliser son bien, suivant des règles définies, pendant un certain temps et en échange d’un loyer. Il y a plusieurs types de baux en fonction de l’utilisation qui est faite du bien : habitation, commercial...

En comptabilité, il s’agit d’un tableau de bord des dépenses et des recettes d’une structure. Appliqué à la copropriété, le budget de fonctionnement est la base sur laquelle se construit le budget prévisionnel.

Prévision de dépenses proposée au vote de l’assemblée générale annuelle et permettant au syndic de faire face aux dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et administration des parties communes.
Il sert de base au syndic pour déterminer et appeler trimestriellement la quote-part de charges à chaque copropriétaire. Il est établi en fonction des dépenses des années passées.

Dans le cadre d'une copropriété neuve, le budget est généralement plus élevé pour faire face aux imprévus tels que procédure, assistance technique, consommation d'énergies (eau et électricité des communs par exemple).

L’acte de caution solidaire est le document par lequel une personne s'engage à payer le loyer à la place du locataire, en cas de défaillance de ce dernier. Pour le formaliser, il y a un document à remplir et signer, joint au contrat de location.

Ne pas confondre caution solidaire et dépôt de garantie.

Sommes nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble. Les copropriétaires s’acquittent de charges générales pour financer l’entretien, la conservation et l’administration du bâtiment, ainsi que de charges spéciales pour couvrir les services collectifs et les équipements communs.

Un propriétaire payant des charges pour son bien en location est en droit de se faire rembourser une partie de ces charges par le locataire. C’est ce qu’on appelle une charge locative ou charge récupérable. On y retrouve par exemple les dépenses liées à l’entretien des parties communes en copropriété, certaines dépenses liées à l’eau, au chauffage ou à l’ascenseur...La liste exhaustive de ces charges est fixée par décret.

Le conseil syndical est composé de membres de la copropriété élus en assemblée générale. Il coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires.

Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il sert d’interface entre les copropriétaires et le syndic. Il a un rôle consultatif.

Immeuble ou ensemble immobilier, divisé en lots appartenant au moins à 2 personnes distinctes, soumis à ce titre à une réglementation spécifique (loi de 10 juillet 1965) et à une organisation collective régie par un règlement de copropriété.

Le dépôt de garantie ou caution est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire ou au gestionnaire. Cette somme permet de compenser d’éventuelles dégradations constatées lors de la remise des clés à la sortie du logement.

Ne pas confondre caution solidaire et dépôt de garantie.

En principe définie dans le règlement de copropriété, elle indique l’usage de l’immeuble (habitation ou professionnel) et peut par extension restreindre les droits des copropriétaires en matière de jouissance des parties communes et même des parties privatives. Dans les faits, ce concept demeure flou en raison du manque d’éléments dans la loi de 1965, et rarement clairement explicité dans chaque immeuble.

C’est un diagnostic immobilier obligatoire lors de la mise en vente ou en location d’un logement occupé au moins 4 mois par an.

Il donne des informations sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Dispositif apportant des services à plusieurs lots dans l’immeuble et dont la gestion est à la charge de la copropriété. Il peut par exemple s’agir d’un ascenseur, d’une chaudière ou d’une piscine.

Note de renseignements délivrée par le syndic au notaire, lui permettant d’informer officiellement les parties à la vente, des sommes dues correspondant au lot, des travaux votés en assemblée générale, de l’existence d’éventuelles procédures judiciaires, etc.

Il s’agit d’une étape incontournable lorsqu’un bien est loué. L’état des lieux est un document annexé au contrat de location, et ayant pour but de décrire l'état du logement et de ses équipements à l’entrée du locataire puis à sa sortie. Il permet ainsi de révéler si des dégradations ont été causées par le locataire. Dans ce cas, le dépôt de garantie pourra être utilisé pour financer les réparations.

Il s’agit de la liste des lots d’une copropriété avec leurs descriptions et de ce qu’ils comprennent (nombre de pièces, situation en fonction des étages, leur usage…). Cet état figure la plupart du temps à la suite du règlement de copropriété et a été établi par un géomètre.

Le fonds ALUR, également connu sous le nom de fonds travaux de la loi Alur, est une disposition introduite par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, communément appelée loi Alur ou loi Duflot II. Ce fonds constitue une épargne obligatoire au sein des copropriétés en France dans le but de financer les travaux de rénovation et d'entretien importants.

Voici quelques points clés à retenir sur le fonds ALUR :

1. Objectif : Le fonds ALUR vise à anticiper et à ventiler les coûts des travaux de rénovation majeurs dans les copropriétés pour les années à venir. Il remplace le fonds de prévoyance qui existait auparavant.
2. Alimentation : Le fonds est alimenté automatiquement chaque année à hauteur de 5 % du budget annuel prévisionnel de la copropriété. Il peut également être constitué d'une épargne supérieure, sous réserve de résolution et de vote en assemblée générale.
3. Utilisation : Les fonds du fonds ALUR sont destinés aux travaux de nature importante tels que le ravalement, la toiture, la chaufferie, etc.
4. Obligatoire : Le fonds ALUR est d'ordre public, ce qui signifie qu'il est obligatoire pour les copropriétés. Cependant, il existe quelques exceptions, comme les résidences neuves de moins de 10 ans ou celles ayant déjà provisionné un montant équivalent au budget prévisionnel d'un exercice entier.
5. Indexation : Depuis janvier 2023, le fonds ALUR peut être indexé sur le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) prévu par la loi Climat & Résilience de 2021, ce qui permet de prévoir 2,5 % du montant total des travaux chaque année sur une période de 10 ans.

En résumé, le fonds ALUR est une disposition légale visant à garantir la pérennité des copropriétés en finançant de manière anticipée les travaux de rénovation et d'entretien importants.

Les éléments de la structure d’un immeuble, ceux qui en assurent la solidité et la stabilité (murs porteurs, charpente, toiture, etc.).

La livraison du logement correspond au moment où le promoteur (vendeur) remet les clés du logement (maison ou appartement). La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux qui intervient en amont entre le promoteur et les personnes qui sont chargées de construire le logement.

Un lot est une partie privative individualisée dans une copropriété telle qu’une cave, grenier, logement, boutique. On parle, pour des raisons pratiques, des lots principaux (logement, boutique, bureau) et des lots annexes (parking, cave, etc.).

C'est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l'AG. Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. En pratique, sont considérées comme adoptées à la majorité simple les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR et, comme rejetées, celles ayant obtenu une majorité de votes CONTRE.

• Un immeuble en copropriété comporte 1 000 tantièmes.
• Au moment de l’AG, les voix des copropriétaires présents ou ayant donné mandat représentent 600/1 000^ème .
• Une résolution relevant de la majorité simple est soumise au vote des copropriétaires. Elle obtient :
  • 150/1000^ème d'abstention,
  • 250/1000^ème de votes POUR,
  • 200/1000^ème de votes CONTRE.

Pour être adoptée, la résolution doit obtenir un nombre de voix à celui de voix POUR supérieur aau CONTRE.

Dans cet exemple, la décision est donc adoptée.

C'est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés et absents. Si la décision n'est pas adoptée, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut se prononcer immédiatement à l'occasion d'un nouveau vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

Pour mieux comprendre :

• Un immeuble en copropriété comporte 1000 tantièmes : au moment de l'AG, les voix des copropriétaires présents ou ayant donné mandat représentent 800/1000^ème.
  Une résolution relevant de la majorité absolue est soumise au vote des copropriétaires. Elle obtient :
  • 300/1000^ème d'abstention,
  • 400/1000^ème de votes POUR,
  • 100/1000^ème de votes CONTRE.
• La décision n'est pas adoptée lors du premier vote.
  Mais, comme le projet a recueilli au moins 1/3 des voix, la résolution peut faire l’objet d’un nouveau vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés) lors de la même AG. 
  Lors du deuxième vote, la résolution obtient exactement le même résultat.
  La décision est donc adoptée car le nombre de voix POUR est supérieur au CONTRE.

C'est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes). Si la décision n’est pas adoptée, mais qu’elle recueille au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale procède à un second vote à la majorité absolue. 

Pour mieux comprendre :

Un immeuble en copropriété comporte 12 propriétaires et 1 200 tantièmes.

Au moment de l’AG, les voix des 10 copropriétaires présents ou ayant donné mandat représentent 1 000/1 200^ème.

Une résolution relevant de la double majorité est soumise au vote des copropriétaires. Elle obtient :

• 100/1 200^ème d’abstention d'1 copropriétaire ;
• 800/1 200^ème de votes POUR de 8 copropriétaires
• 100/1 200ème de votes CONTRE d’1 copropriétaire.

Pour être adoptée, la résolution doit obtenir le vote favorable d'au moins 7 copropriétaires avec 800/1200ème (soit 2/3 du total des voix).

La décision est adoptée dès le premier vote.

En revanche, si la résolution avait obtenu :

• 100/1 200ème d’abstention d'1 copropriétaire
• 500/1 200ème de votes POUR de 8 copropriétaires 
• 400/1 200ème de votes CONTRE d'1 copropriétaire

La résolution aurait immédiatement fait l'objet d'un second vote à la majorité absolue.

Contrat approuvé en AG qui lie une copropriété à un syndic pour la gestion de l’immeuble après un votre à la majorité absolue. Le mandat précise la durée, la date de prise d’effet, ses modalités d’exécution et la rémunération du syndic. La loi ALUR a fixé un contrat type de mandat afin de faciliter la mise en concurrence des syndics.

Cette notion permet de connaître la valeur locative d’un lot et la part correspondante dans le calcul des charges.
Millième (1000) et tantième (générique) sont des expressions qui veulent dire la même chose. Etre copropriétaire, c’est être propriétaire de lots comprenant des parties privatives auxquelles est attachée une quote-part de la propriété des parties communes qui déterminera la répartition des charges générales. Ces millièmes sont établis par la consistance, la superficie et la situation des lots.

Ce mot signifie qu’il y a changement de propriétaire (vente ou héritage).

Liste des sujets qui seront évoqués en assemblée générale de copropriété et donneront lieu à des délibérations.

Les parties communes sont des parties de l’immeuble destinées à l’usage de tous et dont la propriété est partagée par les copropriétaires (ascenseur, escalier, toiture, chauffage collectif, colonnes montantes, etc.).

Les parties privatives sont des parties de l’immeuble réservées à l’usage exclusif et la propriété d’un copropriétaire déterminé (appartement, garage, chauffage individuel, etc.).

Le PPPT, ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux, est un mécanisme instauré par la loi Climat & Résilience de 2021, en lien avec le fonds ALUR. Ce plan vise à établir une programmation sur plusieurs années des travaux de rénovation et d'entretien dans les copropriétés, permettant ainsi de mieux anticiper les besoins financiers.

Voici quelques points importants à retenir sur le PPPT en relation avec le fonds ALUR :

1. Indexation du fonds ALUR : Depuis la loi Climat & Résilience, le fonds ALUR peut être indexé sur le PPPT. Cela signifie que le montant annuel à verser dans le fonds ALUR peut être déterminé en fonction du PPPT. Concrètement, cela permet de prévoir 2,5 % du montant total des travaux chaque année sur une période de 10 ans.
2. Planification des travaux : Le PPPT permet à la copropriété de planifier ses travaux de rénovation et d'entretien sur le long terme. En établissant un calendrier pluriannuel, il devient plus facile de gérer les travaux et d'anticiper les besoins en financement.
3. Renforcement de la prévision des dépenses : Grâce au PPPT, les copropriétés peuvent mieux prévoir leurs dépenses et adapter leurs contributions au fonds ALUR en conséquence. Cela contribue à une meilleure gestion financière et à une réduction des imprévus.

En résumé, le PPPT est un outil complémentaire au fonds ALUR, qui permet de planifier sur le long terme les travaux de rénovation et d'entretien dans les copropriétés, et d'adapter en conséquence les contributions au fonds ALUR pour financer ces travaux.

Les copropriétaires payent chaque trimestre des provisions des charges (en fonction du budget prévisionnel voté), ces provisions étant régularisée en fin d’exercice.
Dans une copropriété, l’ensemble des copropriétaires est tenu de payer chaque trimestre des provisions de charges en fonction d’un budget prévisionnel qui a été préalablement voté. Ces provisions devront être régularisées en fin d’exercice ; ce système est obligatoire depuis le 1er février 2002.

Qualifie la proportion de participation aux charges de copropriété et aux votes en AG en fonction des tantièmes détenus.

Constatation de l'achèvement, de la bonne exécution et de la conformité des travaux prévus au contrat. La réception est établie par un procès-verbal en présence de l'entrepreneur ou des constructeurs concernés.

voir le dossier TRAVAUX

Mission du syndic pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Il peut pour cela mettre en demeure le copropriétaire en faute, solliciter le tribunal de grande instance ou passer par une procédure d’injonction de payer.

Obligatoire en vertu de la loi dans toute copropriété, ce document fixe la répartition des charges, la distinction entre parties communes et privatives, recense les droits, devoirs, obligations et interdictions des copropriétaires. Il est le document indispensable pour faire fonctionner une copropriété.

Le règlement de copropriété est transmis lors de la mutation d'un lot, du vendeur à l'acquéreur. Il est également disponible sur l'extranet.

Personnalité professionnelle ou bénévole mandatée par le syndicat des copropriétaires et désignée par assemblée générale pour une durée maximale de 3 ans. Elle a la charge de la gestion de l’immeuble et des équipements collectifs au nom de la copropriété (organisation de l’assemblée générale, tenue des comptes, conclusion des contrats, gestion des personnels, représentation de la copropriété, suivis de travaux, etc.).

Le syndicat des copropriétaires signifie l’ensemble des copropriétaires. Ne pas confondre syndicat et syndic.

Quote-part des parties communes afférente à chaque lot dont chaque propriétaire est titulaire. Fixée par le règlement de copropriété en fonction de critères de superficie, consistance, surface et situation, elle se traduit en unités de division (millièmes, dix millièmes…) en permet la répartition des charges par catégories. Les tantièmes sont pris en compte pour les votes des résolutions en assemblée générale.

Contrat de vente qui permet à l'acheteur de devenir propriétaire du terrain et du logement à l'achèvement des travaux. L'acheteur s'engage à payer l'intégralité des sommes dues à la date de livraison.

Insecte (capricorne, vrillette, lyctus, sirex) qui se nourrit de bois.

Le zonage est un terme utilisé en urbanisme et aménagement du territoire pour désigner la répartition d'un territoire en différentes zones, en fonction de leur usage et de leur vocation. Ces zones sont déterminées par des documents d’urbanisme, comme le plan local d'urbanisme (PLU) en France, et régissent les activités et constructions qui peuvent y être autorisées ou interdites.

Objectifs du zonage :

Le zonage a pour but de :

1. Organiser l’espace pour une utilisation harmonieuse du territoire.

2. Préserver certains espaces (naturels, agricoles, historiques) et éviter des usages incompatibles entre eux.

3. Planifier le développement urbain en déterminant quelles zones sont destinées à être urbanisées, industrialisées, ou protégées.

Types de zones :

Dans un document d’urbanisme comme le PLU, les territoires sont classés en différentes zones, avec des règles spécifiques pour chaque type de zone. Voici les plus courantes :

1. Zone urbaine (U) : Il s'agit des zones déjà urbanisées où des constructions sont autorisées. On y trouve des habitations, des équipements publics, des commerces, etc.

2. Zone à urbaniser (AU) : Ces zones sont destinées à l’urbanisation future, mais ne sont pas encore aménagées. Des projets d’infrastructure ou de développement urbain peuvent être prévus à moyen ou long terme.

3. Zone agricole (A) : Ces zones sont réservées aux activités agricoles. Les constructions y sont strictement encadrées pour protéger les terres cultivables et les exploitations agricoles.

4. Zone naturelle (N) : Ces zones sont destinées à la protection de l’environnement, des paysages ou des espaces naturels. Les constructions y sont très limitées afin de préserver l'écosystème.

5. Zones spécifiques : Selon les besoins de la commune, il peut exister d'autres types de zonages spécifiques (par exemple, des zones industrielles, des zones commerciales, etc.).

Rôle du zonage :

- Encadrer les constructions : Chaque zone a ses propres règles en termes de construction (hauteur des bâtiments, densité, type d’usage, etc.).

- Préserver l’environnement : Il permet de préserver des espaces naturels sensibles ou des terres agricoles en interdisant ou restreignant l’urbanisation dans ces zones.

- Organiser le développement urbain : Il permet de planifier l’expansion urbaine de manière ordonnée, en affectant les terrains à des usages spécifiques (habitat, commerce, industrie, etc.).

En résumé, le zonage est un outil de planification destiné à réguler l’occupation et l’aménagement du territoire, en veillant à un développement cohérent et durable des espaces urbains, ruraux et naturels.